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EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN L'HOSPITALET, UN MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA

Antonio Algaba

Resumen: El mercado de la vivienda en l'Hospitalet, un municipio del área metropolitana de Barcelona

Este artículo analiza la estructura del mercado residencial en l'Hospitalet, una ciudad del área metropolitana de Barcelona, durante la década de los noventa. Y muestra como la extensión de la red del ferrocarril metropolitano desde la metrópoli a los municipios colindantes ha modificado sustancialmente el status de esta ciudad. La nueva centralidad adquirida por el municipio ha encarecido el valor del suelo y ha modificado sustancialmente el mercado residencial. En la actualidad la tipología de la vivienda de nueva planta promovida en el municipio contrasta con la vivienda obrera edificada en décadas anteriores.

Palabras clave: mercado residencial, Hospitalet de Llobregat, área metropolitana de Barcelona

Abstract: The residential market in l'Hospitalet, a municipality of the metropolitan area of Barcelona

This article analyses the structure of the residential market in l'Hospitalet, a city of the metropolitan area of Barcelona, during the decade of the ninety. And sample as the extension of the net of the metropolitan railway from the metropolis to the contiguous municipalities has modified substantially the status of this city. The new centrality acquired by the municipality has urged the value of the soil and it has modified substantially the residential market. At present the type of the housing of new plant promoted in the municipality contrasts with the worker housing built in previous decades.

Key-words: residential market, Hospitalet de Llobregat, metropolitan area of Barcelona

La información disponible sobre el mercado de la vivienda es escasa. La información estadística se reduce habitualmente al mercado de la vivienda de nueva planta, donde es fácil computar las transacciones efectuadas, pero que supone un porcentaje minoritario de las operaciones de compra-venta de vivienda realizadas. En este sentido, por ejemplo, la distribución de las transacciones realizadas en 1996 en el mercado residencial de la ciudad de Barcelona entre los tres submercados fue aproximadamente la siguiente: un ocho por ciento de las operaciones implicaron a viviendas de nueva planta, un cincuenta y siete a viviendas de segunda mano y un treinta y cinco por ciento fueron contratos de alquiler ⁽¹⁾. En este sentido, los estudios del mercado residencial se limitan a extrapolar conclusiones y perspectivas a partir de la observación de una realidad muy limitada: la vivienda nueva, por la dificultad existente para averiguar una mayor información.

Las dificultades para obtener información sobre las transacciones en el mercado residencial provoca que sean escasos los estudios dedicados en exclusiva a este tema. Hay, por tanto, muchos municipios que no cuentan con ninguna información sobre el funcionamiento de su mercado residencial. Sólo los municipios de la talla de Barcelona poseen estudios sobre las condiciones de su mercado residencial de alquiler y, en menor medida, del de segunda mano; algunos de ellos publicados desde la misma administración municipal. Mientras que la información disponible en municipios más pequeños es escasa o nula.

Además, la información disponible difícilmente refleja la multiplicidad de factores que condicionan o explican el precio unitario de cada unidad residencial, al ser la vivienda un producto muy segmentado, cuyo precio está condicionado por un elevado número de variables, donde a parte de la localización y de la superficie, también son importantes la tipología constructiva, la presencia de ascensor, la luminosidad, la disponibilidad de aparcamiento relacionado y, en las viviendas de segunda mano, la antigüedad y el grado de conservación de la finca. Y donde el precio final de compra-venta esta sobredimensionado por la intervención de los agentes inmobiliarios que, utilizando estrategias de mercado pseudo-monopolistas aumentan los precios finales de venta sin beneficio para los propietarios. Un colectivo, el de APIS y agencias inmobiliarias que dispone de una información muy valiosa sobre el mercado residencial, que cuida mucho de difundir.

El presente artículo ⁽²⁾estudia el mercado de la vivienda de la ciudad de l'Hospitalet, para su análisis se han utilizado la totalidad de las fuentes estadísticas existentes: Así, para el submercado de la vivienda de nueva planta se ha usado la información publicada en Estadístiques de la Construcció d'Habitatges a Catalunya ⁽³⁾; para el mercado de vivienda de alquiler se han utilizado los datos citados en el Informe sobre el sector de l'habitatge a Catalunya 1999; y, finalmente, para el mercado de la vivienda de segunda mano se ha empleado el Estudio sobre los precios de la vivienda de segunda mano en Cataluña y dos estudios encargados por el Ayuntamiento de l'Hospitalet: Distribució Espacial dels valors residencials a l'Hospitalet de Llobregat, 1996 y Estudio sobre los precios de venta de la vivienda de segunda mano en l'Hospitalet de Llobregat, 1997. Algunos de estos estudios al ser de uso interno de la administración es la primera vez que se dan a conocer al público. Finalmente, se debe decir que sobre las distintas variables que condicionan el precio de venta de una vivienda singular en l'Hospitalet existen varios trabajos realizados por Pilar García Almirall en el CPSV (Centre de Política del Sól i Valoracions) de la Universitat Politècnica de Catalunya, realizados con la ayuda imprescindible de los servicios cartográficos y estadísticos del Ayuntamiento de l'Hospitalet, financiados con fondos públicos y depositados en el catálogo de la biblioteca de arquitectura de la facultad que no han podido ser utilizados por considerarse información confidencial para los negocios privados que se realizan desde el mismo CPSV y que limitan su consulta pública.

El mercado inmobiliario en las áreas metropolitanas de España

España es uno de los países de Europa donde la propiedad sobre la vivienda habitual está más extendida, más del ochenta y cinco por ciento de los 13,1 millones de viviendas habituales. El escaso volumen del parque de alquiler es una herencia de una legislación franquista, cuyo excesivo proteccionismo del arrendatario, provoco el abandono de la construcción de edificios para alquiler. Por lo que en la actualidad, la oferta de vivienda de alquiler es muy escasa y no responde a las expectativas de la demanda, al tratarse, en su mayor parte, de viviendas sin amueblar y mal conservadas.

En la década de los años noventa, como consecuencia de una coyuntura económica expansiva, la construcción de viviendas de nueva planta en las ciudades centrales de las áreas metropolitanas ha sido muy intensa y, en algunos municipios, ha llegado a agotar el suelo residencial libre. Pero esta fuerte actividad no ha frenado la emigración desde el centro hacia la periferia del área metropolitana. Todos los municipios centrales de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona han perdido población en los últimos veinte años. Pero este decrecimiento demográfico no se ha traducido en una disminución de la demanda residencial, porque una generación de jóvenes muy voluminosa (el baby-boom nacido en los sesenta) ha aprovechado una década económica positiva para emanciparse o acceder a una vivienda de propiedad. Pero, aún así, España continua siendo, junto a Portugal e Irlanda, uno de los países europeos con una tasa de ocupación de la vivienda más elevada.

Finalmente, durante la década de los noventa, el esfuerzo familiar por acceso a una vivienda ha descendido sensiblemente gracias a la fuerte caída del precio del dinero en el mercado hipotecario provocada por la liberalización en el sector bancario español. Aunque también se ha observado como este mismo descenso de los tipos de interés ha potenciado la continua subida de los precios de la vivienda al inducir un fuerte incremento de la presión de la demanda, que ha encarecido los costes de producción y el precio final de la vivienda. Finalmente, también se ha comprobado como el esfuerzo, aunque algunos años cayó por debajo de estos límites, se ha mantenido por encima del 33 por ciento de la renta familiar, cifra que consideran los expertos como la máxima que pueden asumir las economías familiares.

En definitiva, las áreas metropolitanas acogen diferentes submercados residenciales, casi tantos como viviendas en oferta y los individuos o las familias se mueven por el espacio en busca de aquella vivienda que cubra sus necesidades a un precio que pueda asumir. En este estudio se ha analizado la oferta de vivienda de l'Hospitalet, de la primera corona del área metropolitana de Barcelona.

El crecimiento de la ciudad de l'Hospitalet en el siglo XX

Antes de pasar analizar el mercado residencial en l'Hospitalet es necesario presentar, para aquellos que no los conozcan, el origen y las características de esta ciudad.

L'Hospitalet es un municipio colindante con el sudoeste de la ciudad de Barcelona, que ha tenido un desarrollo tardío pero vinculado, unas veces para bien y otras para mal, con el de esta metrópoli. Su crecimiento demográfico, su desarrollo territorial y urbanístico está condicionado al desarrollo y las necesidades urbanas de la vecina ciudad de Barcelona.

A principios del siglo XX l'Hospitalet era un pequeño municipio agrícola de 4.948 habitantes sin un centro consolidado. El municipio casi triplicó su población entre 1900 y 1920 hasta alcanzar los 12.360 habitantes, tal y como ser refleja en el cuadro 1. La ciudad se vio beneficiada por la inauguración de las primeras vías de ferrocarril que atravesaban el municipio para llegar a Barcelona. Al borde de estas líneas férreas se abrieron las primeras fábricas de la ciudad, las cuales iniciaron la historia industrial y obrera que desde entonces caracterizó a l'Hospitalet. Ya en 1925 se le concedió el título de ciudad. Y durante la década de los años veinte el municipio conoció su periodo de mayor expansión demográfica, triplicando nuevamente su población hasta convertirse en la ciudad más importante del entorno metropolitano con 37.650 habitantes. Un crecimiento que fue posible gracias a que la ciudad pasó a albergar parte de la inmigración obrera que acudía a Barcelona atraída por la fuerte demanda de empleo que generó la celebración de la Exposición Universal de Barcelona en 1.929.

Cuadro 1. Población de hecho en l'Hospitalet, 1900-1991

Durante los años 20, el Ayuntamiento de l'Hospitalet, obligado por un Decreto Ley promulgado por la Dictadura de Primo de Rivera que imponía a todos las ciudades de más de 10.000 habitantes a planificar su crecimiento, promovió la realización de un plan urbanístico para ordenar todo su término municipal. L'Hospitalet realizó su plan de ensanche en 1926; y esta fue la única ocasión en que la ciudad ha realizado un plan urbanístico de todo su territorio de forma autónoma. Con posterioridad nuevas planificaciones han intervenido sobre la ciudad, pero éstas han tenido un carácter supramunicipal, como el Plan Comarcal de 1953 o el Plan Metropolitano de 1976.

El Proyecto de Ensanche y Saneamiento de la ciudad de Hospitalet es un plan moderno que merecería ser el protagonista de un estudio particular y detallado. El plan se realizó con algunos años de retraso respecto al Plan de Enlaces de Barcelona de Jaussely. No obstante, este hecho le permitió contemplar las líneas básicas de crecimiento de la vecina capital, para adaptarse o aprovecharse de su influencia.

Este plan de ensanche incluía una área de ciudad jardín en Pubilla Cases aprovechando la proximidad a la Diagonal, una retícula de ensanche tradicional y unas densidades de población mucho menores de las que se alcanzaron con posterioridad. Pero este plan de futuro centrado en la propia ciudad nunca se cumplió, debido a que con posterioridad a su aprobación acontecieron innumerables cambios que hicieron imposible su desarrollo; entre ellos uno determinante: el pueblo perdió una guerra contra el capital.

Después de la Guerra Civil, la Dictadura aunque aprobó una Ley del Suelo, cuando menos, suficiente, pero permitió su continua violación para favorecer las estrategias del capital en su persecución de cada vez mayores plusvalías. En otras palabras, después de la Guerra, el fuerte crecimiento de Barcelona impuso sus necesidades a la ciudad de l'Hospitalet. Se pasó de un plan de ensanche racional a una ciudad que padeció un desarrollo incontrolado que la llevó a tener una de las densidades de población más elevadas de Europa y fuertes déficits urbanísticos y de servicios.

L'Hospitalet, aunque a menor ritmo, creció incluso durante las décadas de 1930 y 1940, periodos que estuvieron marcados por la Guerra Civil y por la crisis de crecimiento de la Postguerra. Ya en la década de los años 50, y a pesar de la dinámica económica contenida de los años de la Autarquía, la ciudad alcanzó una tasa de crecimiento del 71,6 por ciento, gracias a que Barcelona continuó siendo un fuerte polo de atracción de inmigración. Los obreros que acudían a la metrópoli y que ésta no podía albergar en sus saturados barrios obreros se asentaron en los municipios más cercanos, entre ellos l'Hospitalet. En 1960 la ciudad ya albergaba a 122.813 habitantes, convirtiéndose en la segunda población de Cataluña.

La década de los 60 albergó unos años de fuerte crecimiento económico en el conjunto del España, gracias al olvido de la autarquía y la apertura de las fronteras. La base económica agrícola del país se sustituyó por una nueva base industrial alumbrándose los años del desarrollismo. En este decenio L'Hospitalet volvió a duplicar su número de habitantes hasta los 241.978, con una tasa de crecimiento del 97 por ciento para el conjunto de la década. Este fuerte incremento de su población convirtió a L'Hospitalet en el municipio con mayor densidad de población del Estado. Por otra parte, durante estos años el desarrollo de las ciudades españolas no respondía a planeamiento alguno por lo que se provocó un crecimiento urbano desordenado y grandes déficits en equipamientos. En la ciudad, durante esta década se aprobó la construcción de la mayoría de sus polígonos residenciales: Residencial Gran Vía (1964), Can Serra (1965), y Bellvitge (1968) ⁽⁴⁾ con el objetivo de facilitar una vivienda económica a la población emigrante.

Los primeros años de la década de los 70 continuaron albergando un fuerte crecimiento de la ciudad, se terminó la construcción de sus polígonos residenciales: Gran Vía, Can Serra y Bellvitge, y se inició la construcción del Polígono Gornal (1972), aunque todos ellos vieron reducido su volumen e importancia originales. La ciudad alcanzó su número máximo de habitantes en 1981 cuando se censaron 294.033. La fuerte inmigración de los últimos años y el boom natalicio de la segunda mitad de los años 60 permitieron alcanzar esta cifra. No obstante, a pesar de estas grandes operaciones residenciales, la crisis económica de 1973 redujo la inmigración masiva que había caracterizado a los últimos años, anunciando un futuro cambio de tendencia.

La década de los años 80 supuso un cambio de dinámica en la ciudad. Por primera vez en este siglo registró una tasa de crecimiento demográfico negativa, del -5,2 por ciento. La ciudad perdió 14.254 habitantes en diez años y en 1991 censó 279.779. Varios factores explican este cambio. La reconversión industrial del área metropolitana tuvo un fuerte impacto en la ciudad, en primer lugar conllevó el parón de la inmigración y, en segundo terminó, originó el retorno minoritario de algunos inmigrantes a sus poblaciones de origen. Otros factores también tuvieron una gran importancia, entre ellos, el brusco descenso de la natalidad y la inmigración de la población joven hacia otros municipios del área metropolitana para constituir su primera residencia tras su matrimonio ⁽⁵⁾. Por otro lado, a pesar de que para la promoción inmobiliaria en todo el estado fue una década de fuerte crecimiento, en la ciudad de l'Hospitalet entre 1981 y 1989 tan sólo se construyeron 1.228 nuevas viviendas. Esta circunstancia refleja el fuerte grado de saturación inmobiliaria que vivía l'Hospitalet, la población de todo el entorno metropolitano con el menor porcentaje de suelo residencial disponible, y como ésta se preparaba para un periodo de fuerte reconversión.

Durante la década de los años noventa la ciudad ha continuado perdiendo habitantes, al mantenerse e incluso acentuarse las causas que habían iniciado esta dinámica en los años ochenta. La natalidad sigue reduciéndose, la inmigración continuó en sus cotas más bajas y, sobre todo, los hospitalenses nacidos durante el boom natalicio de finales de los sesenta han iniciado la formación de nuevos hogares en la mayoría de los casos fuera de su municipio, bien sea por ver aumentado su nivel de compra y optar por la ciudad de Barcelona, bien sea por no poder pagar los precios de la vivienda existentes en l'Hospitalet y trasladarse a otros municipios metropolitanos más alejados de Barcelona y por tanto más baratos. De este modo a pesar de que en los años noventa se han construido el triple de viviendas que en la década anterior, 3.334, la población no ha parado de descender, así el padrón de 1996 censó sólo 255.050 habitantes en l'Hospitalet, y a treinta y uno de diciembre de 1999 el Ayuntamiento consideró que su población ascendía a 244.874 habitantes.

En los últimos veinte años los cambios acontecidos en la ciudad de l'Hospitalet y en su entorno metropolitano han modificado sustancialmente el mercado residencial de la ciudad. Sobre todo, gracias a la extensión de la red de metro, la ciudad ha pasado de ser un municipio periférico y obrero a un área que goza de una gran centralidad. Un cambio que se refleja en su oferta de vivienda de nueva planta, la ciudad ya no produce vivienda obrera, como hace unas pocas décadas, sino que oferta viviendas de calidad a precios similares a los de muchos barrios de la ciudad de Barcelona; gozando de un mercado residencial escaso, pero muy dinámico.

La oferta de vivienda de nueva planta en l'Hospitalet durante los años 90

En general, la oferta de vivienda de nueva planta en los municipios centrales del área metropolitana es insuficiente y, sobre todo, cara por la escasa producción de viviendas de protección oficial durante los últimos diez años.

En la ciudad de l'Hospitalet, la actividad promotora en la década de los noventa ha sido muy superior a la existente en los años ochenta, sobre todo, en la segunda mitad del decenio en la que se han alcanzado cifras muy importantes, como se muestra en el cuadro 2. En el conjunto de la década se inició la edificación de 4.100 nuevas viviendas. Este importante volumen de edificación se ha realizado en una municipio que en 1996 a penas contaba con 1,6 hectáreas de suelo urbanizable residencial libre, por lo que la mayoría de las edificaciones fueron construidas sobre parcelas liberadas tras la demolición de una edificación previa.

Cuadro 2. Viviendas de nueva planta en l'Hospitalet, 1990-99

	1989	1990	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998	1999	TOTAL 1989-99
Viviendas iniciadas	262	200	186	221	276	292	488	474	765	522	676	4.100
Viviendas acabadas	234	123	148	292	260	286	581	285	675	608	00	3.258
Viviendas en oferta	104	100	106	191	347	329	212	390	746	380	419	3.220
Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Estadístiques de la Construcció de Catalunya

El elevado número de viviendas producido en l'Hospitalet durante la segunda mitad de los noventa se debe a una fuerte actividad privada, pero sobre todo a unas pocas promociones públicas ⁽⁶⁾ que se han edificado sobre las últimas reservas de suelo urbanizable residencial del municipio. El fin de las reservas de suelo libre implica que, para el próximo decenio, debamos prever una reducción de la construcción y una disminución de la oferta de nueva planta en el municipio, ya que difícilmente podrá mantener el mismo ritmo de construcción de los últimos cinco años un municipio sin suelo residencial urbanizable libre.

Respecto al tamaño y el programa constructivo de las viviendas de nueva planta, durante los últimos quince años, en el conjunto de Cataluña, se ha apreciado una sensible reducción de la superficie de las viviendas de nueva planta, quizás debido a una adaptación a las familias actuales, más reducidas, o al precio elevado del suelo. En concordancia con esta menor superficie se han reducido las viviendas de cuatro dormitorios, aumentando las de dos y las viviendas tipo apartamento. Otra modificación significativa de los programas constructivos ha sido el incremento de la superficie ocupada por el salón o estar, como respuesta al nuevo roll de espacio de ocio que posee en la vivienda actual.

Por el contrario, en el conjunto del parque de la ciudad de l'Hospitalet se ha incrementado la superficie, como se muestra en el cuadro 3. El tamaño medio de las viviendas construidas en la década de los años noventa en la ciudad de l'Hospitalet es de 110 metros cuadrados aproximadamente. Una superficie muy superior al tamaño medio del parque residencial de esta ciudad que, en el censo de 1991, estaba comprendida entre los 70 y 90 metros cuadrados. En este momento, la superficie de las viviendas de nueva planta edificadas en la ciudad es similar a la de las viviendas nuevas de la ciudad de Barcelona o de otros municipios del área metropolitana, pero, como en todos estos casos, bastante inferior a la media de los municipios periféricos, donde un suelo más barato permite la edificación de viviendas más amplias.

Cuadro 3. Superficie de las viviendas de nueva planta en l'Hospitalet, en m²

Este incremento de la superficie de las viviendas de nueva planta refleja los cambios que se han producido en este municipio. Este aumento en la superficie de las viviendas nueva supone una modificación cualitativa de la oferta residencial de la ciudad provocada: en primer lugar por un aumento generalizado de las condiciones de habitación de la población y, en segundo lugar, porque los individuos que adquieren una vivienda nueva en l'Hospitalet ya no pueden considerarse de clase obrera. La población proletaria no tiene ya capacidad adquisitiva para comprar una vivienda nueva en l'Hospitalet, más aún, no puede adquirirla en ningún barrio de los municipios centrales del área metropolitana de Barcelona.

Respecto al precio de la vivienda de nueva planta, la oferta de la ciudad es cara. El precio medio de la vivienda de nueva planta en l'Hospitalet en la década de los noventa, como se ve en el cuadro 4, ha pasado de las 154.427 ptas/m2 de 1990 a las 250.508 pts/m2 de 1999. En el área metropolitana de Barcelona, l'Hospitalet es el quinto municipio donde la vivienda nueva es más cara, detrás de Barcelona (en 1999, 318.328 pts/m2) y los municipios que tradicionalmente han albergado a las clases altas: Sant Just Desvern (313.806), Sant Cugat (270.357) y El Masnou (259.761).

Cuadro 4. Precios de la vivienda de nueva planta, 1990-99

Las viviendas de nueva planta en l'Hospitalet poseen un precio medio muy superior al de la media catalana. Este elevado precio se justifica por la alta centralidad y conectividad adquirida por el municipio gracias a la fuerte presencia de la red de metro, además de por haber alcanzado una buena imagen entre los ciudadanos. Esta nueva condición de ciudad central de l'Hospitalet ha provocado que los promotores inmobiliarios oferten viviendas de calidad y de alto precio orientadas a una demanda de un elevado poder adquisitivo, un tipo de población que no es, ni mucho menos, mayoritaria en la ciudad.

Por otra parte, en el futuro próximo, el precio medio de la vivienda de nueva planta no puede más que incrementarse, pues el agotamiento de las reservas de suelo urbanizable libre va a impedir nuevas promociones de vivienda protegida; la importante presencia de las cuales en la pasada década de los noventa (el 20 por ciento de las viviendas promovidas en la ciudad) ha disminuido sustancialmente el precio medio de la vivienda de nueva planta.

Finalmente, respecto a la dinámica del mercado de la vivienda de nueva planta en la ciudad, lo primero que se debe decir es que durante toda la década la mayoría de las compras se han realizado sobre plano, lo que demuestra que, como en todos los municipios del área metropolitana, ha habido una importante presión de la demanda provocada por una coyuntura económica favorable y un optimismo generalizado. Pero, el mercado de l'Hospitalet, como se observa en el cuadro 5, es uno de los más dinámicos de los analizados en Cataluña, al ser uno de los que necesita menos tiempo para vender sus promociones.

Cuadro 5. Dinámica de venta de las viviendas de nueva planta

A modo de resumen, se debe resaltar que el mercado residencial de nueva planta de l'Hospitalet es relativamente caro a pesar de haber contado con una oferta excepcionalmente amplia durante la década de los noventa, sobre todo en sus últimos cinco años, oferta que necesariamente se reducirá en el futuro por falta de suelo urbanizable.

En la actualidad, l'Hospitalet ya no es la ciudad dormitorio y periférica que fue en un tiempo pasado. Hoy es un municipio central en el seno de la gran ciudad metropolitana, que cuenta con un suelo caro, escaso y muy bien comunicado por la red de metro. Una ciudad que alberga vivienda de nueva planta cara, incluso más cara que algunos distritos de la ciudad de Barcelona.

El mercado de vivienda de segunda mano

El mercado residencial de segunda mano, a pesar de ser el más importante, es sobre el que existe menor información. En términos generales, los expertos consideran que los precios de este tipo de vivienda son más elevados de lo que deberían ser, a pesar de que la diferencia media con los precios de la vivienda de nueva planta es un 35,3 por ciento menor. Esta sobrevaloración puede explicarse por la escasez de vivienda de protección oficial y de alquiler en el mercado.

El estudio del mercado de vivienda de segunda mano de cualquier localidad se suele basar en la observación de los anuncios publicados en la prensa. Su análisis tiene evidentes dificultades y limitaciones, como la imposibilidad de contrastar la veracidad de la información o el sesgo publicitario, que hace que se reflejen sólo las características que potencian la venta de la vivienda y se ignoren el resto. La ciudad de l'Hospitalet cuenta con alguno de estos muestreos que nunca fueron públicos, los cuales han sido la base del análisis aquí expuesto.

El precio de la vivienda de segunda mano varía en función la tipología de las viviendas ofertadas, la antigüedad y el estado de conservación de cada inmueble. En la ciudad de l'Hospitalet, la mayoría de la oferta de segunda mano está constituida por viviendas edificadas durante los años sesenta, de pequeña superficie y sin ascensor destinadas, en su origen, a una población obrera de escasos recursos. En algunos casos estas viviendas poseen una calidad constructiva deficiente, aunque el impacto de patologías constructivas, como la aluminosis, ha sido mínimo en el municipio.

En líneas generales, la oferta de vivienda de ocasión en la ciudad de l'Hospitalet se caracteriza por tener una antigüedad media de 35 años y una conservación general media. En la mayoría de casos se han producido mejoras en los acabados de baños, cocinas y pavimentos y, tan solo, una minoría presenta una depreciación funcional del inmueble ⁽⁷⁾.

En cuanto al mercado de la vivienda de segunda mano ofertada en la ciudad, en 1996, el muestreo realizado por el CPSV⁽⁸⁾obtuvo los siguientes resultados: El precio unitario medio era de 11,1 millones de pesetas, la horquilla contemplaba un máximo de 26 millones y un mínimo de 4,6. El precio del metro cuadrado construido medio era de 163.000 pesetas, con un intervalo que iba desde un mínimo de 70.000 a un máximo de 260.000 pesetas. La superficie media de las viviendas ofertadas fue de 72 m2, con una mínima de 35 m2 y una máxima de 140 m2; aunque esta información sólo se especificaba en el 50 por ciento de los anuncios, por lo general, los de las viviendas más amplias. En el cuadro 6 se muestran la distribución espacial de los precios entre los distintos barrios de la ciudad.

Cuadro 6. Precio de las viviendas de segunda mano en venta por distrito, 1997

En cuanto al programa edificatorio, el 97 por ciento de las viviendas tenía tres dormitorios y casi la totalidad contaba con un único baño; por su parte, la superficie del estar sólo fue reflejada en el 15 por ciento de los anuncios, únicamente cuando ésta era superior a 20 m2.

En 1997, el Ayuntamiento encargó a Tecnigrama⁽⁹⁾ un nuevo mostreo del mercado residencial de segunda mano de la ciudad. En este año, el precio medio alcanzó los 11,8 millones, lo que significaba 135.543 pts/m2 superficie útil, 123.221 pts/m2 superficie construida, precios sensiblemente más bajos de los detectados tan solo un año antes. Estos precios no tienen una distribución homogénea en toda la ciudad, oscilando entre las 145.248 m2 del Distrito V (Pubilla Casas-Can Serra) y las 114.995 del Distrito II (Collblanc-La Torrassa).

Finalmente, en 1999, según la Dirección General de Arquitectura de la Generalitat de Cataluña el precio medio de la vivienda de segunda mano en l'Hospitalet era de 170.119 pesetas metro cuadrado construido, con un precio mínimo por encima de las 100.000 pesetas. (101.282) y un máximo de 293.269 pesetas metro cuadrado. En el cuadro 7 también se muestra el precio máximo y mínimo para una vivienda en la ciudad.

Cuadro 7. Oferta y precios de las viviendas de segunda mano. 1999

En resumen, el mercado residencial de segunda mano de l'Hospitalet es caro, tanto como el de otros municipios del área metropolitana como Badalona. Sus precios están muy por encima de la media catalana y, en el contexto regional, sólo son más caros en la ciudad de Barcelona.

En l'Hospitalet, se encuentran los precios mínimos más elevados de la región por metro cuadrado construido. Esto hace que los precios ofertados sean bastante homogéneos, con poca diferencia entre los precios máximos y mínimos. Pero, también se pueden encontrar precios unitarios muy económicos, al existir viviendas muy pequeñas.

Según el Estudio sobre los precios de la vivienda de segunda mano en Cataluña, 1999, l'Hospitalet posee los precios medios más caros de vivienda de segunda mano de menos de 10 años de antigüedad y de viviendas reformadas, 216.000 y 185.800 pesetas metro cuadrado, respectivamente.

En cuanto a la superficie de la vivienda de segunda mano ofertada, la ciudad de l'Hospitalet destaca por ser la población donde claramente se encuentra la oferta de menor superficie de todas las poblaciones estudiadas.

En la ciudad el porcentaje de vivienda de segunda mano en oferta es escaso. Tecnigrama aventuraba que en 1997 las viviendas de segunda mano en oferta alcanzaban tan sólo el 1 por ciento del parque. Y, además, la oferta de vivienda de segunda mano no está repartida por igual entre los distintos barrios de l'Hospitalet, sino que se concentra en los barrios exteriores de la ciudad, siendo el Distrito V el que tiene una oferta más numerosa de segunda mano y los Distritos I y III los que la tienen más reducida. En el cuadro 8 se observa la distribución por barrios de los precios de la vivienda de segunda mano en función de su número de dormitorios, apreciándose fuertes diferencias en función del distrito.

Cuadro 8. Precio de las viviendas de segunda mano por número de dormitorios

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En cuanto a su dinámica o ritmo de venta, el mercado de segunda mano de l'Hospitalet es relativamente activo; en éste las ventas se realizan con cierta rapidez debido a la escasez de viviendas en stock, aunque individualmente el tiempo necesario para la venta depende del estado de la vivienda y el precio solicitado. En general, como en el resto de las ciudades, las viviendas más económicas son las vendidas más rápidamente. No obstante, como se observa en el cuadro 9, en los distritos 2, 5 y 6, donde las viviendas pueden estar deterioradas o padecer alguna patología constructiva, las que no se venden son las más económicas.

Cuadro 9. Diferencia entre las viviendas de segunda mano vendidas y no vendidas en una muestra realizada en 1997

Aunque, en este punto se debe recordar, que entre el precio solicitado por el vendedor y el precio de venta suele haber una diferencia en minusvalía de, al menos, entre el 10 y el 15 por ciento motivada por el exceso de oferta y las dificultades de venta.

En definitiva, el mercado de vivienda de segunda mano de la ciudad de l'Hospitalet oferta viviendas a precios mucho más económicos que el de primera mano, viviendas de pequeña superficie, de una antigüedad media de 35 años y un nivel de conservación bueno, que tiene una fuerte aceptación en el mercado. Una oferta escasa, pero que posee una gran rotación, debido a la amplia presión de la demanda.

El mercado de vivienda de alquiler

En el conjunto de la región, la oferta de vivienda de alquiler es muy escasa y además no se adecua a la demanda. La mayor parte de la oferta es de viviendas sin amueblar y sus condiciones de conservación no son buenas, cuando la demanda busca viviendas equipadas, amplias y que no requieran obras de habilitación. Además, la oferta se concentra en los municipios centrales, sobre todo, en la ciudad de Barcelona.

La información sobre el mercado de vivienda de alquiler en l'Hospitalet es muy escasa y, como en todas las ciudades, no refleja las transacciones que se realizan en el mercado informal. A continuación se exponen los únicos datos estadísticos disponibles sobre la ciudad y también se explican las dinámicas recientes que no tienen un reflejo estadístico.

El mercado de vivienda de alquiler en l'Hospitalet no tiene la importancia del de una capital como Barcelona. La ciudad posee muy pocas viviendas de alquiler, fundamentalmente porque la mayor parte de su parque residencial fue construido a partir de los años cincuenta, década en la que en toda España se produce un cambio cualitativo en la tenencia de la vivienda habitual, al popularizarse la vivienda de propiedad, dejándose de construir edificios de renta, hasta ese momento, mayoritarios. En Hospitalet la oferta se basa en propietarios que poseen una o pocos apartamentos para alquilar, por lo que se trata de una oferta reducida y puntual. Por otra parte, en el conjunto del área metropolitana, l'Hospitalet no tiene la función de albergar a los residentes en tránsito como la metrópoli. Pero, aún así, en el municipio se realizan 6,2 contratos anuales por cada mil habitantes, lo que indica un mercado activo, que esta formado mayoritariamente por personas jóvenes, o familias sin solvencia para acceder a una vivienda en propiedad. Una cifra que sin duda no refleja la magnitud real del mercado, sino que está minusvaluada, ya que muchas de las transacciones no tienen un reflejo contractual, sino que se realizan en el mercado informal.

Además en los últimos años se ha incrementado sustancialmente la población emigrante extranjera residente en la ciudad, lo que ha incrementado: la presión sobre la oferta, el número de usuarios de viviendas de alquiler y, al mismo tiempo, ha hecho descender el número de viviendas vacías o desocupadas, e incluso ha permitido que se inserten en el mercado viviendas en mal estado que en ningún momento se hubiesen alquilado a inquilinos nacionales.

Cuadro 10. Viviendas de alquiler, número de contratos y precio medio en pesetas

En cuanto al precio medio de la vivienda de alquiler en la ciudad, tal como se refleja en el cuadro, en 1998 alcanzo las 59.677 pesetas y en 1999 las 53.629. El hecho de que sólo se tengan datos sobre el coste del alquiler para los dos últimos años de la década no permite aventurar una tendencia, aunque el incremento continuado de los precios es claro en toda el área metropolitana.

La oferta inmobiliaria en l'Hospitalet. Diferencias entre la vivienda de nueva planta y la vivienda de segunda mano

En todas las ciudades existen diferencias entre la oferta de vivienda de nueva planta y de segunda mano, que no se circunscriben únicamente al precio; las nuevas promociones se adaptan a las necesidades, las modas y los gustos de la demanda. Pero en l'Hospitalet, como queda patente en el cuadro 11, estas diferencias son más acentuadas de lo normal debido a que la oferta de obra nueva se ha adaptado al nuevo status de la ciudad, que ha pasado de ser un municipio obrero de la periferia a una ciudad céntrica cuyo suelo residencial es muy caro. Así, mientras que la oferta de nueva planta es cara y de calidad, la de segunda mano está constituida, en su mayoría, por viviendas construidas durante los años sesenta, de poca superficie y sin ascensor destinadas a una población obrera de escasos recursos y con una calidad constructiva sino deficiente, menor.

Cuadro 11. Programa de las viviendas de l'Hospitalet. Nueva planta y segunda mano

Debido a las diferencias expuestas, existe una profunda brecha entre los precios de las viviendas, tal y como se observa en el cuadro 12. En 1997, el precio medio de la vivienda usada fue 44.000 pts/m2 menor al de la media. Esta diferencia media osciló entre los 18,3 millones de la vivienda nueva y 11,8 millones de la de segunda mano; aunque el mercado de segunda mano presenta una horquilla de precios muy amplio, al estar condicionado por la tipología, la antigüedad y el estado de conservación de cada vivienda en particular.

Cuadro 12. Precio medio de las viviendas en oferta de l'Hospitalet, 1996

L'Hospitalet es, de entre los municipios de Cataluña que han estudiado su mercado residencial, el que presenta la mayor diferencia de precio entre su oferta de vivienda nueva y usada: el 47,4 por ciento; mientras que el minusprecio medio en Cataluña se sitúa entre el 20 o el 25 por ciento. Esta amplia diferencia se debe en primer lugar en que l'Hospitalet, a diferencia de la mayoría de municipios, ha dejado de presentar una oferta inmobiliaria homogénea como lo hacía hace veinte años. Por una parte, el parque de viviendas de segunda mano es antiguo, obsoleto y con pocas instalaciones y, por otro lado, las viviendas de nueva planta tienen un nivel de equipamientos, calidad de materiales y acabados muy superior, además de repercutir en su precio el importante encarecimiento del suelo acontecido en la ciudad durante los últimos años, gracias al incremento de su centralidad.

En este sentido, durante estos años, el mercado de segunda mano ofrece, como se puede observar en el cuadro 13, algunas viviendas por debajo de los 10 millones de pesetas y un gran número entre 10 y 15 millones; unos precios muchos más económicos que los de la vivienda de nueva planta, que permiten el acceso a la vivienda un gran número de familias. Aunque, en muchos casos su superficie y sus calidades no se ajustan a los estándares considerados como óptimos y requieran una inversión suplementaria para su rehabilitación y posterior ocupación.

Cuadro 13. Características y precios de la oferta en prensa, 1996

En l'Hospitalet, tal y como se refleja en el cuadro 14, además de las diferencias de precio, entre la oferta de vivienda de nueva planta y de vivienda de ocasión se aprecian, en primer lugar, diferencias en su programa constructivo. Las viviendas que se producen en la actualidad son sensiblemente más espaciosas (20 m2 más) y aunque no poseen más dormitorios, se ha incrementado la superficie del estar y se ha normalizado la presencia de un segundo baño. Y, también, existen diferencias en su calidad constructiva; así, mientras las viviendas nuevas poseen una calidad de acabados medios o buenos, pavimentos nobles y calefacción, las viviendas de segunda mano no gozan de estas ventajas.

Cuadro 14. Características y precios de la viviendas en venta, 1996

Es notable que la superficie de la vivienda repercute diferentemente en el valor de la vivienda en función de su tipología; así, el valor de repercusión por metro cuadro es mayor en los apartamentos de menos de 40 m2, menor en las viviendas de entre 60 y 70 m2 y más elevado en las viviendas de más de 80 m2. Este comportamiento se diferencia de la media; pues, habitualmente, la repercusión es mayor en los pisos de menos de 70 m2. Este hecho diferencial de l'Hospitalet se debe a que la oferta residencial de la ciudad se concentra en pisos de entre 40 y 70 m2, por lo que la escasez de las viviendas de otras superficies encarece su precio.

Conclusiones

A modo de conclusión, se debe decir que en el conjunto del área metropolitana de Barcelona, se ha observado una homogenización al alza de los precios en el mercado residencial; al aumentar más los precios en las áreas y los barrios más económicos de las ciudades del área metropolitana, al mismo tiempo que se ha incrementado sustancialmente el precio de la vivienda de segunda mano. Un proceso que viene a agravar aún más el problema del acceso a la vivienda en la región a aquellas capas sociales más desfavorecidas; y que, en parte, está provocado por la escasez de vivienda de protección oficial promovida en estos últimos años.

Y, dentro del área metropolitana de Barcelona, l'Hospitalet se caracteriza, al igual que el resto de los municipios colindantes con la metrópoli, por tener un mercado residencial muy limitado, donde la fuerte presión de la demanda durante la última década ha provocado la reducción del tiempo de venta. Por otra parte, el mercado de nueva planta de la ciudad es caro debido a la centralidad y a la calidad de su oferta, a pesar de que la producción ha sido elevada. Mientras que el mercado de segunda mano se caracteriza por ser el que oferta la superficie media menor de todos los estudiados.

En general, el mercado de la vivienda en l'Hospitalet se caracteriza por poseer una fuerte fractura entre los precios de la vivienda de nueva planta y de segunda mano del municipio. Es esta fractura la característica más específica del municipio, pues es la mayor diferencia encontrada en los municipios de los que existen datos, el 47,4 por ciento, mientras que en otros municipios de Cataluña el minusprecio medio detectado se sitúa entre el 20 o el 25 por ciento. Una diferencia que se debe, por una parte, a que el parque de viviendas de segunda mano es antiguo, obsoleto y con pocas instalaciones y, por otro lado, a que las viviendas de nueva planta tienen un nivel de equipamientos, calidad de materiales y acabados muy superior, además de repercutir en su precio el importante encarecimiento del suelo acontecido en la ciudad durante los últimos años, gracias a su nueva posición de centralidad facilitada por las nuevas infraestructuras viarias y, sobre todo, por la extensión de la red del ferrocarril metropolitano.

La fractura en la oferta inmobiliaria en la ciudad de l'Hospitalet genera movimientos demográficos, atrae un tipo de población a la ciudad, mientras expulsa a otra. Por una parte, la económica vivienda de segunda mano que oferta la ciudad atrae a familias humildes, jóvenes e inmigrantes. Mientras que la oferta cara de vivienda nueva atrae a barceloneses y familias solventes. Mientras que un gran número de los jóvenes de la ciudad no encuentran su vivienda ideal en su ciudad natal, ya que difícilmente encontraran una vivienda amplia y equipada por el precio que pueden pagar. De este modo, l´Hospitalet es el municipio de Cataluña que pierde más jóvenes a la hora de constituir su hogar después de acceder al matrimonio.

Notas

¹ Roca Cladera, J, ¿Reducción en la formación de nuevos hogares o redistribución metropolitana de los mismos? En Ciudad y Territorio, Estudios Territoriales, nº 115, 1998.

² El presente artículo ha sido elaborado a partir de un estudio más amplio: Antonio Algaba, La promoción residencial y el mercado de la vivienda en l'Hospitalet de Llobregat, inédito, fruto de la concesión de una Beca l'Hospitalet.

³ Publicación mensual de la Direcció General d'Actuacions Concertades, Arquitectura i Habitatge de la Generalitat de Catalunya, basada en información recogida por Tecnigrama.

⁴ A. Ferrer: Els polígons de Barcelona. L'habitage massiu i la formació de l'àrea metropolitana. Ed.UPC. Barcelona, 1996.

⁵ Hospitalet es el municipio con el saldo migratorio por nupcialidad más negativo entre las ciudades de más de 10.000 habitantes de Cataluña.

⁶ Promociones ubicadas en Amadeu Torner y en Alvarez de Castro.

⁷ Según los datos de CPSV, (Centre de Política del Sól i Valoracions) Distribució Espacial dels valors residencials a l'Hospitalet de Llobregat, 1996.

⁸ CPSV. Op Cit.

⁹ Tecnigrama, Estudio sobre los precios de venta de la vivienda de segunda mano en l'Hospitalet. Vol I junio, Vol II diciembre. Barcelona, 1997. Inéditos.

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